Leasing nieruchomości komercyjnych – dla kogo, kiedy, na ile lat?

O możliwościach, jakie daje firmom leasing nieruchomości komercyjnych, o specyfice tej formy finansowania rozmawiamy z Sylwią Węgrzynowską, Z-cą Dyrektora Departamentu Sprzedaży i Marketingu, odpowiedzialną za ten obszar w Spółce. Jej ogromne doświadczenie jest doskonałym źródłem wiedzy na ten temat.

Jakiego typu nieruchomości można leasingować?

Sylwia Węgrzynowska: Zacznę od tego, że na rynku leasingu nieruchomości dominuje leasing zwrotny. Firmy leasingowe rzadko decydują się na finansowanie cyklu budowy obiektu. Dopiero po ukończeniu budowy i oddaniu do użytkowania, obiekt może być sfinansowany w formie leasingu. Wówczas sprzedającym jest leasingobiorca.

Przedmiotem leasingu mogą być nieruchomości komercyjne przeznaczone pod wynajem, jak i wykorzystywane przez Klienta do jego działalności gospodarczej. 

• Target S.A. - konfekcjoner środków ochrony roślin i producent nawozów. Firma finansowała z nami swój kompleks biurowo-magazynowo-produkcyjny.
• European Commercial (EC) Investment Poland Sp. z o.o. spółka celowa, zarządzająca nieruchomością Zepter Business Centre, należąca do grupy Zepter International, finansując swój prestiżowy biurowiec w Warszawie.
• Spółki celowe należące do Grupy Hosso, właściciela kilkunastu galerii handlowych, gdzie zrealizowane transakcje  obejmowały dwie galerie handlowe.
• Sieć Hoteli Gorzelanny, która finansowała z nami dwa kompleksy hotelowo-rekreacyjne.
• Spółka należąca do jednej z największych grup dealerskich Toyoty w Polsce „Carolina Car Company”, finansując z nami lokal, w którym jest prowadzona działalność medyczna.  

Sylwia Węgrzynowska: Zdecydowanie nie, chociaż i w jednym, i w drugim przypadku spółka leasingowa musi skutecznie nabyć przedmiot leasingu. Finansowanie nieruchomości nie jest tak proste i szybkie, jak środków transportu, więc cały proces trwa zdecydowanie dłużej.

Potrzebne jest tu bardzo indywidualne podejście. Po pierwsze każda nieruchomość jest dokładnie analizowana pod względem prawnym oraz podatkowym (np. w zakresie prawidłowej stawki VAT dla sprzedaży nieruchomości, co zabezpiecza również sprzedającego przed ryzykiem podatkowym). Po drugie szczegółowo analizujemy sytuację finansową i wpływ transakcji na finanse firmy. To są bardzo istotne elementy naszej obsługi – dbamy o to, by nic klienta nie zaskoczyło, by otrzymał pełną wiedzę potrzebną do podjęcia decyzji o leasingu.

Na czym w takim razie polega leasing zwrotny?

Sylwia Węgrzynowska:  W leasingu zwrotnym spółka leasingowa nabywa nieruchomość od klienta (po aktualnej wartości rynkowej), a następnie zwrotnie oddaje mu ją do korzystania na podstawie umowy leasingu. Po zakończeniu trwania umowy leasingu, klient nabywa z powrotem swoją nieruchomość, za określoną w umowie wartość końcową.

Można też zawrzeć transakcję leasingu w sytuacji, kiedy przedsiębiorca planuje kupić daną nieruchomość. Wtedy Spółka leasingowa kupuje ją od zbywcy i dalej, analogicznie jak w leasingu zwrotnym, oddaje nieruchomość klientowi do korzystania na podstawie umowy leasingu.

Co z wkładem własnym w przypadku tej formy finansowania?

Sylwia Węgrzynowska: W przypadku leasingu zwrotnego klient nie musi posiadać własnych środków  na  opłatę wstępną tzw. udział własny. Ta kwota jest w całości potrącana z ceny sprzedaży nieruchomości. Natomiast w tym drugim przypadku, podobnie jak w kredycie, klient musi mieć środki własne na opłatę wstępną.

Jak wygląda transakcja leasingu zwrotnego?

Sylwia Węgrzynowska: Najlepiej pokaże to graficzny schemat transakcji leasingu zwrotnego.

Jakie korzyści daje klientom leasing zwrotny?

Sylwia Węgrzynowska: Ta forma finansowania przynosi przedsiębiorcom korzyści niedostępne w innych produktach finansowania kapitałem obcym. Owszem, leasing zwrotny jest dedykowany głównie podmiotom, które mają inwestycyjne plany rozwojowe, ale nie tylko. To również: 

• możliwość finansowania majątku obrotowego,
• zapewnienie firmie dodatkowych środków obrotowych,
• konsolidacja istniejących zobowiązań kredytowych zarówno inwestycyjnych, jak i obrotowych,
• znacznie niższe miesięczne obciążenia z uwagi na wysoką wartość końcową, tzw. wykup, określoną w umowie leasingu.

Co najważniejsze, uwolnione środki pozostają do dyspozycji przedsiębiorcy. Spółka leasingowa nie kontroluje celowości ich wykorzystania. Oczywiście ze środków pozyskanych ze sprzedaży muszą być spłacone zobowiązania kredytowe zabezpieczone na nieruchomości hipotecznie. W tym przypadku spłaty dokonuje spółka leasingowa.

Jak długo może trwać leasing nieruchomości komercyjnej?

Sylwia Węgrzynowska: Minimalny okres leasingu dla nieruchomości wynosi 5 lat, natomiast maksymalny okres finansowania zależy już od wewnętrznych procedur w firmie leasingowej. W przypadku naszych klientów, zdecydowana większość wybiera 10-letni okres finansowania.

A wartość nieruchomości? Są jakieś zasady?

Sylwia Węgrzynowska: Taka samo jak z maksymalnym okresem finansowania, każda firma leasingowa ma własne wytyczne. W BPS Leasing finansujemy nieruchomości komercyjne o wartości netto minimum 4 mln zł, natomiast w przypadku lokali niemieszkalnych minimalna wartość netto to 2 mln zł. Oczywiście transakcje finansujemy również w walucie EUR, pod warunkiem, że klient lub nieruchomość generują przychody w tej walucie. Całkowicie wykluczamy spekulacyjne finansowanie, bo doskonale wiemy z rynku, jak ono się kończy.

Brzegowe parametry finansowania dostępne po rozwinięciu.

Oczywiście są to brzegowe, preferowane przez nas parametry finansowania. Do każdej transakcji podchodzimy indywidualnie, więc od niektórych założeń możemy zrobić odstępstwo.

Chciałabym jeszcze raz mocno podkreślić indywidualny charakter tych umów. Leasing musi być dostosowany do sytuacji każdej firmy. To jest nasza zasada działania: analizujemy, informujemy, negocjujemy, by klient otrzymał najlepszą możliwą ofertę.

Dostosowanie do możliwości to podstawia dobrej transakcji! Po szczegóły, również pośredników zainteresowanych nawiązaniem z nami współpracy, zachęcam do bezpośredniego kontaktu z Zespołem Transakcji Korporacyjnych lub z naszymi z regionalnymi przedstawicielami.